Extrait de l’étude 2023 de SECURIMUT sur l’assurance emprunteur - pages 18 et 19.
La production de nouveaux crédits immobiliers a été sérieusement grippée depuis la fin du 1er trimestre 2022 par la remontée rapide des taux d’intérêt. Une partie des emprunteurs s’est retrouvée en manque de solvabilité pour accomplir leur projet immobilier. D’autres, pourtant solvables, se sont confrontés au problème de taux de l’usure, inadapté à cette période de hausse rapide des taux.
Ce contexte a conduit les banques à une intégration plus partielle que jamais des coûts d’assurance emprunteur dans le TAEG[1] des crédits, amplifiant ainsi la désinformation des ménages.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est une limite légale que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) du crédit ne peut pas dépasser. Ce taux d’usure est habituellement fixé tous les trimestres par la Banque de France mais, à cause du ralentissement du marché du crédit de l’immobilier et pour ne pas le bloquer encore plus, il est revu mensuellement jusqu’à la fin de l’année 2023.
Le taux d’usure est calculé à partir des TAEG moyens observés sur le marché, sachant que ce dernier comprend les différents coûts obligatoires du crédit comme le taux d’intérêts, les frais de dossier ou l’assurance emprunteur.
Taux d’usure = TAEG moyen + 1/3 TAEG moyen
Bon à savoir : Il existe plusieurs taux d’usure selon le type de crédit et sa durée. Les différents taux d’usure actuels et leur historique sont disponibles sur le site de la Banque de France.
Une partie de l’assurance emprunteur cachée dans le TAEG
Face à l’augmentation rapide des taux d’intérêt, les emprunteurs ont été confrontés à un problème de taux d’usure. C’est ce qu’on appelle « l’effet ciseaux », lorsque le taux d’usure est trop proche du TAEG et ne permet pas d’intégrer les autres frais du crédit. Cet effet ciseaux touche tous les emprunteurs qui ont désormais beaucoup de difficulté à obtenir leur crédit mais c’est encore plus vrai pour ceux dont le coût de l’assurance de prêt est élevé, notamment les emprunteurs les plus âgés et ceux qui présentent un risque de santé.
Jouer sur les quotités pour déjouer le taux d’usure
A l’occasion d’un crédit immobilier, les emprunteurs sont souvent invités à souscrire une assurance emprunteur avec une quotité de 100 % chacun, soit 200 % du montant du crédit assuré pour un couple. Mais bien souvent, la moitié seulement du coût de l’assurance emprunteur, voire moins, est intégrée au TAEG.
Cette pratique est courante et s’explique par le fait que la banque sépare en deux le coût de l’assurance avec d’un côté la part « obligatoire » indiquée dans ses exigences et la FSI et, de l’autre côté, une part « facultative » plus ou moins importante selon l’établissement.
Selon la banque, l’exigence affichée de la banque peut être qu’un emprunteur sur les deux soit assuré à 100% ou bien que chacun soit assuré à 50 %.
Par exemple, pour un couple d’emprunteurs, le Crédit Mutuel n’intègre plus que le tiers de l’assurance vendue dans le TAEG de ses crédits. Cette manœuvre permet de déjouer facilement le taux d’usure mais affiche un TAEG en deçà de la réalité et rend difficile la comparaison des offres de crédits entre les banques.
Or, toute la partie de l’assurance non intégrée au TAEG étant facultative, les emprunteurs ont ainsi la possibilité de s’en défaire quand ils le souhaitent. Si le niveau d’assurance obligatoire, exigé dans la FSI, est suffisant pour répondre aux besoins de garantie des emprunteurs et que la partie facultative est vendue de façon transparente comme telle, il n’y a rien à redire. Par contre, si la part facultative est en fait nécessaire pour couvrir les besoins des emprunteurs, l’artifice devient dangereux.
Le TAEG plus trompeur qu’indicateur
Pour les consommateurs, cette pratique rend le TAEG trompeur. Elle organise la désinformation des emprunteurs sur le coût réel de leur assurance, au travers du TAEG dont l’objectif de base était pourtant de leur permettre de comparer facilement le coût de plusieurs propositions de crédit. Au final, le TAEG porte les emprunteurs à ne pas choisir le crédit le moins coûteux mais celui où l’assurance emprunteur a été la mieux dissimulée.
| Prêt de 20 ans | Prêt de 20 ans | Prêt de 20 ans | Prêt de 25 ans | Prêt de 25 ans | Prêt de 25 ans | |
| Assurance totalement intégrée | Assurance intégrée à "moitié" | Assurance intégrée au "tiers" | Assurance totalement intégrée | Assurance intégrée à "moitié" | Assurances intégrée au "tiers" | |
| Taux de l'usure | 4,24 % | 4,24 % | 4,24 % | 4,24 % | 4,24 % | 4,24 % |
| TAEG avec assurance | 4,26 % | 3,84 % | 3,70 % | 4,37 % | 3,97 % | 3,83 % |
| Taux nominal | 3,26 % | 3,26 % | 3,26 % | 3,43 % | 3,43 % | 3,43 % |
| Sûretés et frais | 0,16 % | 0,16 % | 0,16 % | 0,14 % | 0,14 % | 0,14 % |
| Assurance intégrée | 0,84 % | 0,42 % | 0,28 % | 0,80 % | 0,40 % | 0,27 % |
Le mode de calcul actuel du TAEG rend cet instrument inefficace pour comparer les crédits, voire déloyal sur la réalité de leur coût. Son utilisation pour calculer le taux de l’usure est tout aussi absurde.
Le taux de l’usure est un filtre inadapté à cette période de hausse des taux, qui empêche des emprunteurs parfaitement solvables d’accéder au crédit et légitime en partie les manœuvres des banques pour diminuer le TAEG affiché.
La proposition de loi Lemoine avait initialement prévu la sortie de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG, ce qui aurait résolu au moins en partie ce problème. Mais cette disposition de la loi a été rapidement abandonnée.
Pour plus d’informations et en découvrir plus sur les pratiques bancaires concernant l’assurance emprunteur : accéder à l’étude SECURIMUT 2023.
[1] TAEG : taux annuel effectif global, qui devrait représenter le taux d’intérêt « tous frais compris » d’un crédit immobilier. Voir article SECURIMUT sur ce sujet https://media.securimut.fr/media/20221212-CP-SECURIMUT-derive%20TAEG.pdf
